從各國房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展曆程看，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的風(fēng)險主要包括房(fáng)價問題、供需問題和流動性問題3類。房(fáng)地産業是典型的高杠杆行業，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的這(zhè)3類問題都與房(fáng)地産金(jīn)融緊密相關(guān)。

　　房(fáng)價問題是各界最為(wèi)關(guān)注的風(fēng)險，其典型特征是房(fáng)價持續較快(kuài)上(shàng)漲且房(fáng)價漲幅顯著高于同期居民(mín)收入漲幅。一(yī)旦誘發房(fáng)價漲幅超過收入漲幅的短期因素發生(shēng)變化(huà)，房(fáng)價問題将會很快(kuài)暴發。

　　觀察典型經濟體(tǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的波動曆史，可以發現(xiàn)，全國性的房(fáng)價問題通常由不恰當的房(fáng)地産金(jīn)融政策，特别是低(dī)利率、低(dī)首付政策引發。在長期低(dī)利率後持續較快(kuài)上(shàng)調利率是引爆房(fáng)價問題的最主要因素。與全國性的房(fáng)價問題不同，個(gè)别城市(shì)的房(fáng)價問題通常是短期内大量外部資金(jīn)的進入導緻，或者與人(rén)口持續流入過程中供應量過少有關(guān)。監測房(fáng)價問題最有效的指标是特定國家或城市(shì)房(fáng)價收入比的多年均值，一(yī)旦特定國家或城市(shì)的房(fáng)價收入比出現(xiàn)明顯超過多年均值的情況，則可以斷定居民(mín)的住房(fáng)支付能(néng)力在下(xià)降，房(fáng)價問題在累積。以此标準衡量，目前全國的房(fáng)價收入比仍低(dī)于1998年以來(lái)的多年均值水平，但(dàn)部分(fēn)熱點城市(shì)的房(fáng)價收入比已明顯超過其多年均值，部分(fēn)熱點城市(shì)的房(fáng)價問題值得警惕。

　　供給過剩型風(fēng)險是由于市(shì)場(chǎng)供應量明顯超過需求量而形成的一(yī)種風(fēng)險。同出現(xiàn)房(fáng)價問題時(shí)房(fáng)價收入比顯著超過曆史均值水平不同，出現(xiàn)供給過剩型風(fēng)險時(shí)房(fáng)價收入比可能(néng)并不高，甚至可能(néng)出現(xiàn)房(fáng)價收入比低(dī)于曆史均值的情況。即從房(fáng)價角度觀察，出現(xiàn)供給過剩型風(fēng)險時(shí)，居民(mín)可能(néng)仍有足夠的支付能(néng)力。但(dàn)由于供給量過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民(mín)的實際需要量，由此必然出現(xiàn)大量房(fáng)屋無法售出的情況，從而造成房(fáng)地産企業無法順利回收投資，進而引發一(yī)系列風(fēng)險。

　　監測供需問題的最好(hǎo)(hǎo)指标是戶均住房(fáng)套數，一(yī)旦戶均住房(fáng)套數超過1.1套，就(jiù)需要關(guān)注供需問題。随着我國房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)持續較快(kuài)發展，我國居民(mín)住房(fáng)條件得到極大改善，目前一(yī)些(xiē)城市(shì)的戶均住房(fáng)套數已經明顯超過1.1套。随着城市(shì)化(huà)率的提高、家庭小型化(huà)和人(rén)口流動，新(xīn)增住房(fáng)需求還會保持一(yī)定規模，但(dàn)在戶均住房(fáng)超過1.1套後，持續保持較大新(xīn)開工規模可能(néng)帶來(lái)後續的供給過剩問題，對此要高度關(guān)注。

　　房(fáng)地産業是開發周期相對較長的資金(jīn)密集型行業，也(yě)是典型的高杠杆行業。房(fáng)地産業的這(zhè)種特點決定了(le)房(fáng)地産企業在整個(gè)開發周期中的資金(jīn)來(lái)源對外部依賴性大，一(yī)旦資金(jīn)來(lái)源出現(xiàn)問題，極易誘發流動性問題。從房(fáng)地産業的資金(jīn)來(lái)源看，無論是房(fáng)地産企業從事(shì)房(fáng)地産開發，還是消費者購(gòu)買住房(fáng)，大多需要銀行信貸的支持。因此，銀行信貸政策的調整會對房(fáng)地産行業的流動性帶來(lái)較大影響。如(rú)銀行限制對房(fáng)地産企業的貸款，将會直接影響房(fáng)地産企業的開發能(néng)力和開發進度;因宏觀環境變化(huà)等情況持續上(shàng)調利率，将會影響購(gòu)房(fáng)人(rén)的支付能(néng)力，進而減少購(gòu)房(fáng)貸款需求和購(gòu)房(fáng)需求，房(fáng)地産企業的資金(jīn)回籠會受到較大影響。

　　對房(fáng)地産業流動性問題進行監測的最有效指标是資金(jīn)來(lái)源和資金(jīn)運用兩項，一(yī)旦資金(jīn)運用持續超過資金(jīn)來(lái)源，流動性的風(fēng)險将顯著加大。房(fáng)地産金(jīn)融政策調整引發的流動性問題可能(néng)在房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)其他運行指标基本正常的情況下(xià)發生(shēng)，也(yě)可能(néng)與房(fáng)價問題、供給過剩型風(fēng)險疊加。一(yī)般來(lái)說(shuō)，單純由房(fáng)地産金(jīn)融信貸政策調整引發的流動性問題較為(wèi)容易化(huà)解，隻要金(jīn)融信貸政策回歸正常，流動性問題将會較快(kuài)緩解。但(dàn)是一(yī)旦出現(xiàn)流動性問題與房(fáng)價問題、供需問題疊加的情況，則房(fáng)地産風(fēng)險的化(huà)解通常需要較長時(shí)間(jiān)。

　　目前房(fáng)地産企業的杠杆率總體(tǐ)處于高位，房(fáng)地産業較高的杠杆率對金(jīn)融政策的調整和相關(guān)因素的變化(huà)極為(wèi)敏感。如(rú)果融資條件收緊或房(fáng)地産銷售出現(xiàn)回落的情況，部分(fēn)企業的流動性問題将會凸顯。

　　市(shì)場(chǎng)逐漸複蘇 隐憂仍需重視(shì)

　　随着國内疫情防控取得明顯成效，3月(yuè)(yuè)之後疫情對房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的短期沖擊逐步緩解，新(xīn)建房(fáng)屋銷售面積降幅逐步收窄。5月(yuè)(yuè)以來(lái)，疫情防控期間(jiān)積壓的需求開始快(kuài)速釋放(fàng)，房(fáng)屋銷售面積降幅明顯收窄。到7月(yuè)(yuè)末，部分(fēn)城市(shì)新(xīn)建房(fáng)屋銷售面積已超過去年同期。随着疫情對房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)沖擊的逐步緩解，房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)逐步複蘇，房(fáng)地産企業的資金(jīn)來(lái)源情況總體(tǐ)好(hǎo)(hǎo)轉，1~7月(yuè)(yuè)，房(fáng)地産企業到位資金(jīn)100625億元，同比增長0.8%，今年以來(lái)首次實現(xiàn)正增長。但(dàn)也(yě)要清醒地認識到，由于房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展階段發生(shēng)變化(huà)，近幾個(gè)月(yuè)(yuè)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)複蘇的可持續性值得關(guān)注，一(yī)些(xiē)新(xīn)的問題也(yě)需要重視(shì)。

　　房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展階段已發生(shēng)重大變化(huà)，新(xīn)建房(fáng)屋銷售面積難以在高位長期持續。2017年~2019年，我國新(xīn)建商(shāng)品房(fáng)銷售面積連續3年保持在17億平方米左右，其中2018年新(xīn)建商(shāng)品房(fáng)銷售面積為(wèi)17.17億平方米。由于目前城鎮居民(mín)人(rén)均住房(fáng)面積已接近40平方米，總體(tǐ)解決了(le)住房(fáng)短缺問題。參照發達經濟體(tǐ)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展的一(yī)般曆程，可以判斷，目前我國房(fáng)屋新(xīn)開工面積和銷售面積已處于峰值平台期，新(xīn)建房(fáng)屋銷售面積将難以長期保持高位，未來(lái)逐步正常回落将是大概率事(shì)件。

　　近兩個(gè)月(yuè)(yuè)房(fáng)屋銷售的持續較快(kuài)回暖，與前期疫情防控期間(jiān)積壓的需求集中釋放(fàng)有一(yī)定關(guān)系。目前要重點關(guān)注前期積壓的需求集中釋放(fàng)完畢後市(shì)場(chǎng)銷售狀況，四季度房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的銷售情況将更值得重視(shì)。

　　區域分(fēn)化(huà)對房(fáng)地産企業的開發經營提出更高要求。今年3月(yuè)(yuè)以來(lái)，新(xīn)建房(fáng)屋銷售面積降幅逐步收窄，但(dàn)不同區域市(shì)場(chǎng)的差異十分(fēn)明顯，區域分(fēn)化(huà)有加劇(jù)的迹象。

　　今年1~7月(yuè)(yuè)，商(shāng)品房(fáng)銷售面積83631萬平方米，同比下(xià)降5.8%，降幅比1~6月(yuè)(yuè)收窄2.6個(gè)百分(fēn)點。其中東部地區商(shāng)品房(fáng)銷售面積34524萬平方米，同比下(xià)降2.2%;中部地區商(shāng)品房(fáng)銷售面積22315萬平方米，同比下(xià)降11.1%;西(xī)部地區商(shāng)品房(fáng)銷售面積23589萬平方米，同比下(xià)降4.2%;東北地區商(shāng)品房(fáng)銷售面積3203萬平方米，同比下(xià)降14.5%。

　　随着房(fáng)地産企業規模擴張和跨區域布局，區域分(fēn)化(huà)加劇(jù)，對房(fáng)地産企業的戰略布局和開發經營都提出更高要求。如(rú)果企業在下(xià)行的市(shì)場(chǎng)開發經營比重過大，将可能(néng)會面臨較大的現(xiàn)金(jīn)流壓力。

　　土(tǔ)地價格上(shàng)漲、部分(fēn)城市(shì)土(tǔ)地供應量增加明顯，可能(néng)對後期房(fáng)地産開發經營帶來(lái)潛在風(fēng)險。1~7月(yuè)(yuè)，房(fáng)地産企業土(tǔ)地購(gòu)置面積9659萬平方米，同比下(xià)降1.0%，土(tǔ)地成交價款5382億元，同比增長12.2%，土(tǔ)地價格仍呈上(shàng)升趨勢。

　　1~7月(yuè)(yuè)，全國40個(gè)大中城市(shì)住宅用地平均樓面價同比增長略高于10%。去年以來(lái)，部分(fēn)供求總體(tǐ)平衡甚至供過于求的城市(shì)，房(fáng)地産用地供應量增加較為(wèi)明顯。土(tǔ)地價格上(shàng)漲過快(kuài)、部分(fēn)城市(shì)短期土(tǔ)地供應量過大将可能(néng)帶來(lái)新(xīn)的風(fēng)險隐患。

　　多舉措防範風(fēng)險

　　從全球範圍看，20世紀80年代以來(lái)，房(fáng)地産金(jīn)融風(fēng)險暴發的頻率正在加大，對房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)、金(jīn)融市(shì)場(chǎng)乃至整個(gè)經濟的沖擊也(yě)在加大。随着我國房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)從“供不應求”的階段進入到“總量平衡、區域分(fēn)化(huà)”的新(xīn)階段，我國房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)面臨新(xīn)的形勢，房(fáng)地産企業負債率保持高位，家庭部門杠杆率持續攀升，需要更加重視(shì)有效防範房(fáng)地産金(jīn)融風(fēng)險。

　　一(yī)是要堅持中性的房(fáng)地産金(jīn)融政策，對房(fáng)地産金(jīn)融審慎管理(lǐ)。房(fáng)地産金(jīn)融政策特别是信貸政策的大幅調整對房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)影響較大。保持房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的穩定運行，就(jiù)要保持房(fáng)地産信貸政策基本穩定。為(wèi)此，應盡可能(néng)實行中性的房(fáng)地産金(jīn)融政策，既不鼓勵也(yě)不抑制對房(fáng)地産企業的開發貸款和對居民(mín)的住房(fáng)消費貸款。因宏觀經濟變化(huà)而調整貨币政策特别是利率政策時(shí)，要采取有效措施對沖利率調整對房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的影響。如(rú)實行首付與貸款利率反向調節政策，在下(xià)調利率時(shí)适當增加首付比例，向市(shì)場(chǎng)傳遞中性的住房(fáng)金(jīn)融政策信号。同時(shí)，加強對房(fáng)地産企業融資行為(wèi)的監管，防止負債率過高的房(fáng)地産企業進一(yī)步加杠杆。

　　二是要堅持因城施策，更好(hǎo)(hǎo)發揮城市(shì)主體(tǐ)責任，努力實現(xiàn)特定城市(shì)供求總體(tǐ)平衡、結構持續優化(huà)、價格合理(lǐ)波動、品質不斷提升、風(fēng)險總體(tǐ)可控的目标。實現(xiàn)供求平衡是防範房(fáng)地産金(jīn)融風(fēng)險的關(guān)鍵，要特别重視(shì)摸清城市(shì)人(rén)、地、房(fáng)的基礎數據，準确判斷城市(shì)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)供求形勢。在供不應求的城市(shì)，加大商(shāng)品住宅土(tǔ)地供應量，加快(kuài)供地節奏，緩解房(fáng)價上(shàng)漲壓力。在明顯供過于求的城市(shì)，适當減少房(fáng)地産用地供應規模，控制供地節奏，逐步解決供過于求的問題。人(rén)口流動對城市(shì)的新(xīn)增住房(fáng)需求有較大影響，但(dàn)房(fáng)地産的開發和新(xīn)增供給需要時(shí)間(jiān)，對人(rén)口流入量大、短期内新(xīn)增供給有限的城市(shì)，需要進一(yī)步完善需求調控方面的政策，特别是做好(hǎo)(hǎo)對投機性購(gòu)房(fáng)的有效管理(lǐ)工作(zuò)。

　　三是要引導房(fáng)地産企業适應房(fáng)地産發展階段變化(huà)的新(xīn)形勢，深刻認識“房(fáng)子(zǐ)是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，更加重視(shì)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)可持續發展和企業穩健經營，适時(shí)調整企業的開發戰略和投融資安排。面對發展階段變化(huà)、區域市(shì)場(chǎng)分(fēn)化(huà)和融資環境變化(huà)的新(xīn)形勢，房(fáng)地産企業的分(fēn)化(huà)也(yě)在加劇(jù)，一(yī)些(xiē)負債率高、融資成本高、土(tǔ)地成本高、去化(huà)慢(màn)的企業經營壓力顯著加大，部分(fēn)企業的經營風(fēng)險值得高度關(guān)注。随着房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)發展階段變化(huà)，房(fáng)地産企業也(yě)應适時(shí)調整發展定位，改變傳統的以規模快(kuài)速擴張為(wèi)主的發展戰略，轉向更加強調穩健經營、可持續發展和轉型升級的發展戰略，從房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)高增長時(shí)期的快(kuài)速發展戰略轉向與現(xiàn)階段發展理(lǐ)念相适應的高質量發展。

　　四是要建立房(fáng)地産風(fēng)險監測預警體(tǐ)系。無論是防範系統性房(fáng)地産金(jīn)融風(fēng)險，還是防範區域性房(fáng)地産金(jīn)融風(fēng)險，亦或是房(fáng)地産企業做好(hǎo)(hǎo)自身(shēn)的風(fēng)險管理(lǐ)工作(zuò)，都需要建立風(fēng)險監測預警體(tǐ)系。根據風(fēng)險成因，建立相應的監測指标體(tǐ)系，準确判斷、及早發現(xiàn)。